Возрастающее значение договора одновременно обостряет проблему дисциплины сторон и ответственности. Неисполнение или ненадлежащее исполнение сторонами своих обязательств именно при вкладывании денежных средств гражданами в строительство многоквартирных жилых домов чрезвычайно распространено в России. Последствия нарушения обязательства субъектами, привлекающими денежные средства граждан для строительства можно назвать угрожающими. По состоянию на 1 января 2008 г. в России насчитывалось 711 тыс. незавершенных объектов строительства, по которым количество обманутых дольщиков достигало 62 тыс. семей. В начале 2009 г. положение несколько улучшилось, но и при этом число обманутых дольщиков составляет около 30 тыс. семей. Как результат — проведение многочисленных акций, учреждение Ассоциации помощи пострадавшим дольщикам. Все это отражает как научную, так и практичную значимость и насущность обозначенной проблемы.
Жилищная проблема в России остается одной из наиболее острых. Хотя темпы жилищного строительства последние годы несколько возросли, обеспеченность населения благоустроенными квартирами находится ещё на достаточно низком уровне. Одним из инструментов решения жилищной проблемы является долевое участие в строительстве жилья. Рыночные отношения, все более развивающиеся в экономическом механизме России, требуют обновления и совершенствования не только способов удовлетворения потребности граждан в жилье, но и наличия адекватных им правовых механизмов. На этом фоне теоретически интересен и практически необходим анализ такого экономико-правового явления как долевое строительство жилья гражданами для удовлетворения своих личных (жилищных) нужд.
В любом развитом государстве состояние в жилищной сфере во многом определяет уровень жизни граждан и свидетельствует об их благосостоянии, поскольку данная сфера является одной из важнейших в обеспечении необходимых потребностей человека. Всеобщая декларация прав человека (1948 г.) и Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах (1966 г.) признают в качестве основных прав человека право каждого на достойный жизненный уровень для него и его семьи. И важнейшими задачами социально-экономической политики любого государства всегда являются развитие жилищного сектора и улучшение жилищных условий своих граждан. Недаром в числе основным прав и свобод человека и гражданина ст. 40 Конституции РФ провозгласила право на жилище.
Жилищная проблема в России существовала всегда и в разные исторические периоды решалась по-разному. В начале: путем заселения граждан в квартиры представителей свергнутого класса, либо путем массового строительства малогабаритных жилых помещений и распределения жилья между очередниками [1]. Потом благодаря проводимой политике в конце 50-х начале 60-х годов государству удалось радикально улучшить жилищные условия миллионов граждан, находившихся до этого в крайне тяжелых жилищных условиях путем переселения их из ветхого и неблагоустроенного жилья и общежитий. В 80-е годы прошлого столетия преобладающим стало проживание семей в отдельных квартирах вместо прежнего покомнатного расселения в коммунальных квартирах [2]. Следующий этап улучшения условий проживания планировалось осуществить в 90-е годы. Однако политические и социально-экономические изменения, произошедшие в России в этот период, оказали серьезное влияние на дальнейшее ведение жилищной политики в том числе и значительно изменили отношение государства к решению самой жилищной проблемы. По началу планировалась дифференциация финансово-экономических льгот для различных категорий семей с параллельным активным использованием средств предприятий и населения. Но в условиях неразвитости рыночных институтов и поспешного отказа от методов государственного участия в финансировании жилищного строительства, резкого снижения объемов ежегодного жилищного строительства и темпов предоставления бесплатного жилья гражданам, всплеск цен на жилье стало вполне логичным и закономерным явлением. Система централизованного распределения бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий, себя изжила. Все это послужило причиной обострения только вроде бы казалось начавшейся разрешаться жилищной проблемы. В подобных условиях граждане были вынуждены прибегать ко всем доступным способам ее решения. И главным позитивным итогом такой активности при практически сложившемся правовом вакууме в строительной сфере, по мнению Е. Филипповой, стал существенный рост доли жилья, построенного за счет средств индивидуальных застройщиков, которая увеличилась примерно в три раза с конца 1990 по 1998 год и достигла 39,4 % от общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья [3].
В настоящее время увеличение объемов жилищного строительства стало одной из приоритетных задач реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», основу которого составляет Федеральная целевая программа «Жилище», утвержденная Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 [4]. При минимальных затратах государства на решение поставленной задачи (поскольку увеличение количества жилья происходит за счет собственных накоплений граждан, аккумулировать которые гораздо затруднительно и длительно в отличие от постоянных скачков цен на строящееся либо уже возведенное жилье), началась новая эра в строительстве жилья.
Долевое строительство жилья отнюдь не является новым для отечественного правопорядка. Своеобразным прототипом участия граждан в долевом строительстве жилья являлась жилищно-строительная кооперация, при которой создавались жилищно-строительные кооперативы. В целях удовлетворения потребностей граждан в жилище в члены жилищно-строительных кооперативов принимались граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. При этом размер, порядок и условия финансирования в жилищностроительном кооперативе устанавливались в уставе кооператива и определялись решением общего собрания его членов.
Массовое участие граждан в долевом строительстве жилья приходиться на середину 90-х годов, при этом следует признать, что участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов до принятия 30 декабря 2004 года Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гражданским законодательством практически не регулировалось. В силу этого отношения строительных организаций и участников долевого строительства строились без четко определенных правом норм. В связи с этим хозяйствующие субъекты в сфере строительства жилья при разработке соответствующих схем привлечения денежных средств граждан использовали различные договоры: договоры долевого финансирования (инвестирования); договоры о совместной деятельности (простого товарищества), договоры об уступке права требования и т.д. Это означало, что, превратившись в кооператора, пайщика или товарища, человек становился не собственником будущей квартиры, а участником предприятия по строительству дома и нес все риски предпринимательской деятельности, связанной со строительством жилья. В связи с таким положением, многие регионы России буквально захлестнула волна афер и мошенничеств в сфере жилищного строительства. Чтобы привлечь как можно больше средств вкладчиков, мошенники предлагали построить квартиры по цене ниже среднерыночной, регистрировали инвестиционные фирмы для аккумулирования денег инвесторов, но сами финансовыми средствами для жилищного строительства не располагали. Появились, так называемые жилищно-финансовые пирамиды, внешне схожие с финансовыми пирамидами 90-хгодов, распространенным явлением стали двойные, а порой и тройные продажи одних и тех же квартир и другие злоупотребления [5].
О том, чтобы законодательно защитить обманутых дольщиков, власть впервые задумалась в 2004 году, после истории с самой крупной строительной пирамидой — Коммандитным товариществом «Социальная инициатива и К». После того как «Социальная инициатива» заморозила свои основные проекты, выяснилось, что пострадавшими от ее деятельности оказались 62 тысячи семей в 55 регионах.
С момента вступления в силу Закона «Об участии в долевом строительстве» на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновении у участников права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, распространяются нормы данного нормативного акта. Данный закон достаточно жестко ограничил возможность использования в отношениях с гражданами, вкладывающих свои денежные средства в строительство многоквартирного дома в целях получения в последующем в собственность жилого помещения в этом доме, иных договоров, чем договор участия в долевом строительстве. Вне рамок договора привлечение денежных средств граждан физическими или юридическими лицами с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, допускается только в особых случаях. Таким образом, принимая Закон «Об участии в долевом строительстве» законодатель попытался ограничить использование так называемых «серых схем» привлечения денежных средств граждан и юридических лиц под покупку жилья в строящихся многоквартирных домах, однако на практике они продолжают широко применяться в обход данного закона. Еще в период подготовки закона строители сразу заявили о невозможности работать на новых условиях. Обусловлено это достаточно жесткими требованиями, предъявляемыми законодателем к компаниям-застройщикам, а также к порядку заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве. Несмотря на внесенные поправки, отменившие самые спорные нормы, строители продолжают пользоваться наработанными схемами, позволяющими обходить закон. На основе регулярных исследований рынка новостроек в Москве и Подмосковье, проводимых аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) [6] можно увидеть степень распространения различных схем реализации строящихся квартир (по типам договоров) в 2008 году. Среди них «лидирует» так называемая «вексельная схема» строительства жилья (24,0% от общего объема сделок). При вексельной схеме потенциальному покупателю — гражданину или юридическому лицу предлагается приобрести вексель компании-застройщика или сторонней организации. Одновременно между компанией-застройщиком и гражданином (юридическим лицом) заключается соглашение, по которому компания-застройщик обязуется в будущем продать квартиру в многоквартирном доме и зачесть в счет оплаты ранее приобретенный гражданином вексель. Рассмотренная схема сопряжена с теми же рисками, что и приведенная выше ситуация с предварительным договором купли-продажи квартиры. Компания-застройщик вправе вместо передачи гражданину квартиры возвратить ранее полученные за вексель денежные средства. Юридические основания требовать передачи квартиры в данном случае у гражданина отсутствуют. В июле 2007 г. в Российской Федерации был создан правовой прецедент, когда Арбитражный суд Москвы признал неправомерность использования «вексельной схемы», при которой физические или юридические лица, желающие приобрести квартиры, обращались в ЗАО «МИАН» и им предлагалось заключить договор инвестирования на строительство жилья с заявителем и приобрести векселя у зависимых от ЗАО «МИАН» организаций и передать их в качестве оплаты по договорам инвестирования. Далее договор инвестирования расторгался и заключался договор об уступке прав требования на квартиры, в соответствии с которым покупатели приобретали права на получение квартир в собственность.
Другая схема, которая широко применяется на практике — заключение договора соинвестирования (21,1% от общего объема сделок.), при котором дольщик становится партнером компании по бизнесу, и в равной степени несет все возможные риски как соинвестор в соответствии с Законом «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Третья по популярности схема приобретения строящегося жилья — договор предварительной купли-продажи (20,8% от общего объема сделок), при котором граждане или юридические лица вносят в качестве задатка либо предварительной оплаты денежные средства. Компания-застройщик, в свою очередь, обязуется к определенному моменту времени построить многоквартирный дом, получить разрешение на ввод в эксплуатацию данного дома, оформить право собственности на него, после чего заключить с гражданином или юридическим лицом основной договор купли-продажи квартиры. Подобный предварительный договор, по мнению А.В. Жигачева, представляет собой «джентльменское соглашение» между компанией-застройщиком и гражданином (юридическим лицом) по поводу продажи квартиры в будущем [7]. В действительности ничто не мешает компании-застройщику после строительства многоквартирного дома продать данную квартиру третьему лицу, которое в этом случае в соответствии с действующим законодательством будет являться добросовестным приобретателем квартиры. Максимум, что вправе потребовать несостоявшийся покупатель по предварительному договору купли-продажи от компании-застройщика в рассматриваемой ситуации — это возврат уплаченных ранее денежных средств с уплатой неустойки.
Среди «серых схем» следует назвать договор переуступки прав требования (6% от общего объема сделок), при котором предполагается выкуп договоров долевого участия. Как правило, «свою долю» продают дольщики, вложившиеся в строительство на самых ранних стадиях, чтобы заработать. Имеющиеся долги предыдущего дольщика, новый дольщик обязан погасить в определенный срок. Если договор долевого участия, был оформлен согласно требованиям Закона «Об участии в долевом строительстве», права нового участника долевого строительства защищены, поскольку договор переуступки прав требования также регистрируется в Федеральной регистрационной службе.
Таким образом, в настоящее время действуют различные схемы долевого строительства жилья, что противоречит сущности закона. По словам А. Хинштейна, ситуацию парламентарии пытаются изменить, в частности, предлагается введение административной ответственности за незаконное ведение схем долевого строительства, при этом планируется ввести штраф для застройщиков по каждому конкретному выявленному случаю неправомерных действий с их стороны от 500 тыс. руб. до 1 млн руб. [8]
Договор долевого участия заключается лишь в 10,6%) от общего объема сделок, хотя, подозреваем, что и эта цифра несколько завышена. Так, один из разработчиков закона, заместитель председателя Комитета Госдумы по бюджету и налогам А. Коган заявил: «За 2008 г. только в Москве доля договоров, заключенных в соответствии с требованиями 214 закона, составила лишь 3,3% от всего количества договоров на предварительное инвестирование нового жилья» [9]. К сожалению, граждане при участии в долевом строительстве жилья не осознавая серьезности ситуации, сами подписывают договоры, не убедившись в их абсолютной законности, при том что из всех существующих схем договор участия в долевом строительстве является наиболее надежным для участников долевого строительства, поскольку только он детально регулирует правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства, а главное — ответственность сторон и порядок разрешения споров.

ПРИМЕЧАНИЯ

1 Кулькова С. К вопросу о совершенствовании жилищного законодательства // Российская юстиция. — 2007. — № 9. — С. 13.
2 См.: Смирнов В. В., Лукина 3. П. Ипотечное жилищное кредитование. -М, 1999. -С. 10.
3 См.: Филиппова Е. С. Жилищное право: Учебник для вузов. — М., 2007. — С. 7.
4 Российская газета. — 2001. — 19 сент.
5 Светличный А. В. Характеристика преступлений, совершаемых при долевом строительстве жилья // Российский следователь. — 2007. — № 22.
6 http://www.irn.ru/articles/11945.html.
7 Жигачев А. В. Заключаем договор участия в долевом строительстве // Жилищное право.- 2008. -№ 11.
8 Строители предложили принять пакет поправок к закону о долевом участии в строительстве // /http://www.novayagazeta.ru/data/2008/017/00.html
9 Меленберг А. Квадратные метры воздуха // http://www.novayagazeta.ru/data/2009/ 028/00.html
Дурнов А.С. Российскиий научный журнал №3 (..2009)